На Международном финансовом конгрессе состоялась сессия «Роль банковского сектора в развитии рынка жилья: проектное финансирование и ипотека. Стабильное развитие или риск пузырей?» с участием заместителя Председателя Правления Сбербанка Анатолия Попова.
На сессии выступили Анатолий Печатников, заместитель президента – председателя правления ВТБ; Дмитрий Тимофеев, вице-президент по работе с органами государственной власти и корпоративным отношениям Группы компаний ПИК; Артём Федорко, заместитель генерального директора ДОМ.РФ. Модератором дискуссии стала Ольга Полякова, заместитель председателя Банка России.
Участники обсудили, как за два года реформы изменилась структура финансирования долевого строительства жилья и рынок ипотеки. Поговорили также о перспективах роста ипотеки, влиянии программ господдержки на доступность жилья, обеспечении баланса спроса и предложения и риске перекредитованности.
Как отметила Ольга Полякова, реформа финансирования строительства жилой недвижимости с помощью счетов эскроу, запущенная 1 июля 2019 года, помогла решить главную задачу – защитить интересы дольщиков. И сегодня на счетах эскроу находится уже 2 трлн рублей – это говорит о том, что механизм работает.
По мнению Дмитрия Тимофеева, внедрение рефинансирования поможет застройщикам разгрузить нормативы и снизить кредитную нагрузку. Целесообразно также привлечение к работе с эскроу большего количества банков.
Доля Сбербанка на рынке проектного финансирования сегодня превышает 50%. По словам Анатолия Попова, 7,3% корпоративного кредитного портфеля Сбербанка составляет финансирование строительства жилой недвижимости, в абсолютных числах это свыше 1 трлн рублей. И в этом портфеле нет проблемных заёмщиков.
Это фундаментальная реформа, котораясостоялась благодаря плотному контакту со строительным сообществом и Банком России и в итоге успешно решила проблему обманутых дольщиков.Ещё несколько лет назад мы видели, как застройщикив период экономических спадовбыли вынуждены сбрасывать цены, делать для покупателей скидки 25–40% от стоимости, подвергая экономику существующего проекта серьёзному риску ипытаясь решить его проблемы спомощью следующего проекта.Образовывались пирамиды,многие из них рушились. Сегодня же банк уверен, что строительство будет завершено, и даже при самомнеблагоприятном сценарии банк остаётся с активом в виде непроданных квартир. Ипокупатели не боятся брать ипотеку и совершать сделки с жильём.
Анатолий Попов
Заместитель Председателя Правления Сбербанка
Анатолий Попов подчеркнул, что у обсуждаемых сегодня инициатив – поэтапного раскрытия счетов эскроу и рефинансирования с автоматическим переводом счетов в другой банк – больше минусов, чем плюсов.
В случаепоэтапного раскрытия счетов скидка, которую получает застройщик от банка,пропадёт.К тому жебанк, как окончательный гарант по строительству, будет вынужден добавлять гарантийную ставку, что может привести к увеличениюстоимости финансирования. Остаток по кредитамэскроу в Сбербанкепокрыт больше на 110%, поэтому застройщики получают финансирование по минимальным ставкам.А если перекрытиепревышает 200%, то ставка может быть 0,01% годовых. Счетаэскроу обычнораскрываются на 2–3 месяца раньше плана,аот первой продажи квартиры до раскрытия счета проходитв среднем10 месяцев, то есть сроки строительства сократились. И хотя изначально при переходе на проектное финансирование мы прогнозировали удорожание жилищных проектов, по факту этого не произошло – во многом благодаря льготной ипотеке.
Что касается рефинансирования, средний срокжилищного кредита составляет 3–4 года жилищного кредита, а кредита заёмщика – 2 года. Когда застройщик заключил кредитный договор на проектное финансирование, в начале цикла вряд ли будет происходить рефинансирование. Если срок 18 месяцев, то до окончания строительства останется меньше года.Кроме того, по 115-ФЗ банк должен идентифицировать всех новых владельцевэскроу, а это означает, что физлица должны прийти в банк, и непонятно, как сделать так, чтобы они пришли все без исключения. И, наконец, сейчас мы находимсяв фазе повышения ставок и роста инфляции, поэтому рефинансированиепростонеактуально с макроэкономической точки зрения.
Анатолий Попов
Заместитель Председателя Правления Сбербанка
Важно распространить механизмы проектного финансирования на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), подчеркнул Артём Федорко. Сегодня менее двух процентов частных домов приобретается с ипотекой, поэтому государственные ипотечные программы должны охватывать и сегмент ИЖС.
Анатолий Печатников добавил, что важно соединить друг с другом федеральные и региональные ипотечные инициативы поддержки, которые очень сильно отличаются с точки зрения механик. В идеале в личном кабинете гражданина должна быть информация о доступных ему федеральных и региональных мерах поддержки в виде предодобренных предложений.
В завершение речь зашла о программе льготной ипотеке по ставке 6,5% годовых. По мнению Анатолия Попова, эта программа оказалась очень удачной и своевременной: она поддержала спрос в самый пик пандемии и к тому же удачно совпала с реформой проектного финансирования. В результате жилищный рынок переживает здоровый рост, и говорить о каких-либо пузырях не приходится, ведь ипотека – один из самых стабильных кредитных продуктов.