Принятый более 10 лет назад ФЗ-214, гарантирующий защиту интересов покупателей долевого строительства имел в себе ряд проблемных мест, из-за которых вопрос обманутых дольщиков еще остается актуальным. Главная проблема законопроекта в том, что ДДУ теряют свою актуальность в случае банкротства застройщика.
Этот вопрос власти постарались закрыть, создав перечень правок к закону ФЗ-214 в новом ФЗ-218, который вступил в законную силу 29 июля 2017 года.
Однако преследуя полную защиту покупателей, закон сильно затрудняет положение другой стороны долевого строительства – застройщиков и подрядных организаций.
В разы увеличивается уставной капитал ответственной компании. Теперь размер уставного бюджета неразрывно связан с количеством возводимых квадратных метров жилья. Минимальная сумма теперь составляет 2,5 млн. рублей (примерно 1 500 м2). Кроме того, до конца текущего года будет создан компенсационный фонд, куда застройщик также должен направлять 1% от стоимости дома. В общем объеме такой оборот средств становится непосильным большинству строительных компаний в городе.
Какие прогнозы?
Из-за новых требований количество застройщиков будет сокращаться. В Алтайском крае насчитывается свыше 2 000 строительных компаний. По прогнозам более 60% из них уйдут с рынка. Те, кто останется, смогут диктовать свои условия, часть из которых вынужденные: повысится цена одного «квадрата», чтобы организация не уходила в минус.
Барнаульские застройщики говорят о том, что из-за новых правок в закон компании будут уходить «в точку». Гораздо выгоднее финансировать один дом и не обращаться к кредитам. Такая тенденция заметно подкосит объемы строительства в перспективе.
Застройщики других регионов также критично относятся к нововведениям строительного законодательства. Директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский одобряет создание компенсационных фондов, но считает, что требования к застройщикам чрезмерно завысили.
Например, условие выдачи одного разрешения на одно юридическое лицо, сделает невозможным поэтапное освоение территории в процессе расселения жителей аварийных домов. Скорее всего, это приостановит развитие застроенных территорий, и приведёт к дроблению участков и точечной застройке.
Не совсем понятным остаётся пункт передачи банку функции контроля за транзакциями застройщика. По словам Игоря Белокобыльского, в Новосибирске только Сбербанк умеет работать со строителями в плане контроля, имея 20 специалистов, компетентных в этой области. Понятно, что на всех застройщиков этих работников не хватит. Что станет со строительной компанией, которая работает в небольшом городке, когда какой-нибудь малоизвестный банк будет иметь полную власть над ее транзакциями?
Предложения Союза Строителей
Регион ждут серьёзные перемены в жилищном строительстве, поэтому новые изменения в законодательстве ДДУ вызвали опасения у членов правления Союза строителей Алтайского края.
ФЗ-218 вынесли на обсуждение на заседании Правления Союза Строителей РОР АК 29 августа 2017 года.
Замечания к новому закону подготовили Герасимович Зинаида, руководитель коллегиального органа СРО и Белоусова Ксения, директор ИСК «Алгоритм.
По мнению Ксении Белоусовой, все предлагаемые сегодня механизмы решения проблем "обманутых дольщиков" ориентированы вовне – на третьи лица: страховщиков, теперь на компенсационный фонд.
Исполнительный директор Союза Строителей, Игорь Петрович Перемазов отмечает необходимость снизить требования к застройщикам. «Нигде в мире нет таких проблем с дольщиками как в России. В Алтайском крае за прошлый год введено боле 750 000 м2 жилья. Причем, более 80% строек – это долевое строительство. Застройщиков, наоборот, необходимо поддержать. Да, могут возникнуть нерадивые подрядные организации, но нельзя так говорить обо всех. Опираясь на собственный опыт, я точно могу сказать, что сегодня застройщики и подрядчики относятся к выполнению договорных обязательств как никогда ответственно»
Генеральный директор «Жилищная инициатива» Юрий Гатилов отмечает, что нормы, ужесточающие требования к уставному капиталу и передающие функцию страхования ответственности застройщиков государству – это избыточная регуляция, которая станет тормозом для отрасли, что в очередной раз отразится и на вводе жилья.
По итогам заседания Правления Союза Строителей было направлено письмо со списком предложений по доработке ФЗ-218 в Министерство Строительства и Совет Федерации.
10 октября Союз Строителей получил ответ Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политики, местному самоуправлению и делам севера о принятии к сведению указанных замечаний.
Правки в ФЗ-218 – достаточно решительные меры со стороны властей для защиты дольщиков. Это правильное мероприятия по экономической защите покупателей квартир. Однако при непродуманном подходе правки понесут за собой отрицательные последствия для строительного рынка.
Союз Строителей РОР АК продолжает искать решения по проблемам в строительстве. В следующем материале мы расскажем о создании муниципальных комиссий по контролю за ходом строительства жилой недвижимости.