Темпы строительства в Барнауле превышают лучшие показатели советского периода в полтора-два раза. Держать поставленную планку – сегодня не столько экономическая, сколько политическая задача, пишет корпоративный журнал "Жилищная инициатива".
Строительство – важнейший показатель развития города и региона. Не удивительно, что в октябре 2012 года губернатор края Александр Карлин рекомендовал администрации Барнаула ежегодного предоставлять земельные участки под жилищное строительство площадью не менее 40 га. И, казалось бы, раздающиеся удары молотка на земельных аукционах должны вселять оптимизм. Но, вчитываясь в описания лотов, строители слышат в этих ударах нечто другое…
Голая земля.
Очередные аукционы по продаже права на заключение договора аренды земельных участков под жилищное строительство в Барнауле объявлены на 7 мая 2013 года. Речь идет о двух площадках: квартале 2010 (в границах ул. Взлетной – пр. Энергетиков – пр. Северный Власихинский) площадью 19, 8 га и квартале 2009а (в границах ул. Балтийская – ул. С. Ускова – пр. Северный Власихинский - пр. Энергетиков) площадью 12,3 га. Продавцом выступает Главное управление имущественных отношений Алтайского края.
Предполагается, что на территории этих двух смежных кварталов будет построено более 280 тысяч квадратных метров жилья. Начальная цена торгов по кварталу 2010 составляет около 92 миллионов рублей, по кварталу 2009а – около 57 миллионов рублей. Заметим, это только стоимость права на аренду. В случае выигрыша победитель аукциона ежегодно оплачивает собственно арендную плату.
Но вот незадача, стоимость участков и величина арендной платы, по сути, единственное, что известно о выставленном на аукцион имуществе. А ведь строителям для возведения домов одной земли мало. Нужны инженерные сети, коммуникации, дороги…
Попробуйте сами найти указанные кварталы по границам улиц. Поймете – это невозможно! Указанных отрезков улиц просто нет. Кто и когда их построит – в описании лотов тоже нет ни слова. Но это не самая большая проблема.
Несуществующие сети.
Продавец предлагает покупателю заплатить реальные десятки миллионов рублей за несуществующие сети. Так, например, отапливать квартал 2010, согласно техническим условиям, предполагается газом. Однако плата за подключение не определена. Это то же самое, если бы вы пришли в автосалон покупать машину за 90 миллионов рублей, в которой двигатель устанавливается за отдельную плату, но неизвестно какую и неизвестно когда.
Более того, в описании лота сказано, что срок действия техусловий два года. Это означает, что через два года могут сказать, например, что в трубе газ кончился и предъявить новые техусловия, стоимость которых, как вы понимаете, вообще спрогнозировать невозможно.
Аналогичная ситуация с другими сетями. Подключить новый квартал к электричеству предполагается через «проектируемые» подстанции, организовать подачу воды и водоотведение планируется по «проектируемым» трубам… Тогда как формулировка «проектируемые» фактически означает, что объектов инфраструктуры не существует, стоимость и бюджет их не определены, сроки строительства не понятны! Известна лишь крайняя дата обустройства территории – 1 января 2016 года.
И вот тут начинается самое интересное… Ответственность за неисполнение обязательств по прокладке инженерных сетей в срок несет… нет, не арендодатель, а… строитель, выигравший аукцион!
Проведение аукциона никак не обязывает ресурсоснабжающие организации (ОАО «Газпром газораспределение Барнаул», ОАО «МРСК Сибири», ООО «Барнаульский водоканал» и др.) вообще что-либо делать. Ведь штрафовать за не проложенные трубы и не построенные подстанции будут строителя.
Безвозмездно значит даром.
Между тем, мы подошли к главной бомбе, которую закладывают аукционы под строительную отрасль. Согласно условиям договора аренды, участок может быть изъят у строителя с безвозмездной передачей в муниципальную собственность «результатов работ по строительству объектов инженерной инфраструктуры», а также «документации по планировке».
Это может произойти в случае ненадлежащего исполнения условий договора. В частности, при нарушении сроков освоения участка.
Теперь судите сами, договор аренды на квартал 2010 прямо указывает, что «максимальный срок осуществления жилищного строительства и иного строительства» до 1 января 2017 года. Другими словами, на освоение участка строителю отводится чуть больше трех лет. При этом, подготовка градостроительных планов земельных участков занимает семь месяцев, проектирование не менее года, разрешение на строительство еще три месяца. За оставшийся год с небольшим даже одного дома построить нельзя, тогда как ориентировочная площадь строительства жилья в квартале 2010 предполагает возведение 12-17 многоэтажек.
Другими словами, к окончанию срока аренды в квартале не будет закончено ни одного дома. И это повод для санкции – изъятия участка со всем, что на нем построено безвозмездно, то есть даром, в пользу муниципалитета. Такая вот мышеловка с платным сыром, стоимостью 90 миллионов рублей, которые при расторжении договора тоже строителю никто не вернет…
Форма без содержания?
Этот русский аттракцион можно было бы признать глупым и смешным, если бы он не был облечен в форму закона, который мы переняли у западного опыта, забыв о главном – о содержании.
Ведь в чем суть выделения земли через аукционы? Дать строительному рынку прозрачный, понятный всем механизм выделения земельных участков. И если это так, то почему не двинутся в этом вопросе до конца?
Во-первых, как это положено во всем мире, муниципалитет за счет бюджета должен отводить и строить объекты общественного назначения и инфраструктуру, и только затем выставлять участок на аукционе, компенсируя свои затраты.
Во-вторых, если уж в России упразднили строительное министерство и создали саморегулируемые организации, почему бы не проводить через них предварительную экспертизу выставляемых лотов – замечания профессионального сообщества могли бы помочь более качественно готовить участок для будущего строительства и заранее решать многие технические вопросы.
В-третьих, участники аукционов должны проходить предквалификацию, чтобы исключить участие фирм, у которых единственное средство производства – авторучка.
Сергей Климов.
