Жилье в новом доме – весьма заманчиво. Особенно, если жилье приобретено по низкой цене и с возможностью выбрать понравившуюся квартиру в любом подъезде, на любом этаже. Правда, для этого придется совершать покупку на очень ранней стадии строительства, вступая в долевые отношения с застройщиком жилья, а это всегда рискованно. Поэтому необходимо понимать, что долевое участие в строительстве, – это инвестиционный проект. А, следовательно, как в любом инвестиционном проекте, здесь можно выиграть и получить очень хорошую квартиру за небольшие деньги, но можно и прогадать. Если вы, тем не менее, решились на такой шаг, следует свести возможные риски к минимуму и изучить известные схемы привлечения денежных инвестиций граждан в долевое строительство, в том числе и «серые».
Одной из используемых застройщиками «серых» схем является заключение инвестицион-ного договора (договор инвестирования, соинвестирования, участия в инвестиционной дея-тельности и т.п.). Необходимо отметить, что в действующем российском законодатель-стве не применяется понятие «инвестиционный договор».
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) предусматривает только три легальных способа привлечения денежных средств граждан для долевого строительства жилья. Среди них, только один является договорным – договор участия в долевом строи-тельстве, подлежащий обязательной государственной регистрации. Это означает, что подписание каких-либо инвестиционных договоров без их государственной регистрации, привлечение по ним денежных средств граждан для долевого строительства жилья незаконно.
В случае возникновения спора по инвестиционному договору суд будет вынужден сначала определять правовую природу сложившихся отношений (участие в долевом строительстве, подряд, совместная деятельность и т.д.), и исходить, прежде всего, из содержания, а не из наименования этого договора. В случае, если судом будет установлено, что отношения, в ко-торые гражданин вступил по инвестиционному договору, подпадают под действие Федерального закона № 213-ФЗ, то такой договор будет считаться незаключённым.
Также Федеральным законом № 214-ФЗ запрещена передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуаль-ными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов.
Согласно действующему законодательству, гражданин, уже вложивший свои деньги в доле-вое строительство многоквартирного дома для покупки квартиры по некому инвестицион-ному договору, может (в том числе - через суд) либо добиваться приведения такого договора в соответствие с Федеральным законом №214-ФЗ с его последующей государственной реги-страцией, либо требовать возврата неправомерно привлеченных денежных средств (подроб-нее см. «Защита прав в суде» в разделе «Долевое строительство/ Информация для участников долевого строительства» на сайте инспекции Алтайского края по надзору в строительстве -гсн22.рф ).
Истории обмана «дольщиков» в г.Барнауле известны примеры последствий применения ин-вестиционных договоров такими организациями как ООО «СибСтройСервис» и ООО «Барнаулинвестстрой».
С гражданами, желающими принять участие в строительстве многоквартирных домов, в нарушение требований Федерального закона № 214-ФЗ в период его действия, заключались инвестиционные договоры со ссылкой на Закон об инвестициях. Руководство ООО «СибСтройСервис» привлечено к уголовной ответственности за обман «дольщиков» на сумму более 20 млн. рублей. Более 450 «дольщиков» строительства домов по ул. Кутузо-ва 16-б и 16-г, оказались втянутыми в судебные разбирательства, а граждане, вложившие свои деньги в достройку трёх блок-секций дома по ул. Кутузова 16-б, до сих пор не получили квартир. Решение по уголовному делу в отношении руководства ООО «Барнаулинвестстрой» еще не принято.
Покупка квартиры означает расставание с очень большими деньгами. Для многих это самая крупная покупка в жизни. И вступление в правоотношения по участию в долевом строительстве на основании инвестиционных договоров лишает граждан даже тех гарантий, которые предусмотрены Федеральным законом № 214-ФЗ. В результате «дольщики» рискуют не получить желаемую квартиру, да и возможность вернуть свои вложения очень невелика. Ко всему прочему граждане оказываются втянутыми в дли-тельные судебные разбирательства.
Информацию о застройщиках, потенциальные участники долевого строительства мо-гут получить, посетив сайт инспекции инспекцию Алтайского края по надзору в строи-тельстве по адресу: гсн22.рф (раздел «Долевое строительство») либо, обратившись за консультацией по телефону «горячей линии» инспекции: 8 (3852) 36-37-76 (каждую среду с 15:00 до 17:00) или через Интернет-форум сайта.
