Едва ли они и подозревали, что такой договор является способом привлечения средств граждан для строительства жилья по «серой схеме» и по сути своей - рискованной сделкой.
По этой «схеме» между компанией-застройщиком и гражданином подписывается предварительный договор, по которому гражданин вносит денежные средства под различными предлогами (например, в качестве гарантии оплаты либо предварительной оплаты и т.п.). Компания-застройщик, в свою очередь, обязуется к определенному моменту времени построить многоквартирный дом, и только после этого заключить с гражданином основной договор. «По сути своей - это отношения между дольщиком и застройщиком, построенные исключительно на доверии» - говорят специалисты отдела контроля и надзора в области долевого строительства инспекции Алтайского края по надзору в строительстве. Только чему рискнем доверять: репутации застройщика или …?
Рискнем довериться?
Применение предварительного договора (а их несколько вариантов: участия в доле-вом строительстве, участия в долевом строительстве одновременно с заключением договора займа и (или) выдачей векселя, купли-продажи несуществующей недвижимости и т.п.) в сфере привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов противоречит действующему законодательству РФ в области долевого строительства и со-пряжено с серьезными рисками.
Главный риск заключается в том, что в случае неисполнения договора недобросовестным застройщиком, гражданин может лишиться и денежных средств, и не получить квартиру. Предварительный договор не дает права на недвижимость, его цель – упорядочить отношения для заключения в будущем основного договора, а, следовательно, требовать передачи квартиры гражданин не имеет права.
Кроме того, ситуация может усугубиться, если денежные средства по предварительным договорам участия в долевом строительстве привлекаются «незастройщиками», т.е. лицами не соответствующими требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ). Такой договор считается незаключенным, а, следовательно, не влечет никаких правовых последствий (понудить такое лицо к заключению основного до-говора участия в долевом строительстве и исполнению обязательства по передаче квартиры нельзя).
Под надежной защитой закона
Федеральный закон №214-ФЗ предусматривает единственный законный способ во-влечения граждан в такие отношения – договор участия в долевом строительстве. При-влечение денежных средств граждан для строительства по иным договорам, в том числе предварительным незаконно.
В такой ситуации Федеральный закон №214-ФЗ предусматривает только один вариант защиты и восстановления нарушенных прав гражданина – это требование:
1. немедленного возврата переданных такому лицу денежных средств,
2. уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств,
3. возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Обманутое доверие …
Однако на практике даже обращение в суд не гарантирует гражданину возврата неправомерно уплаченных по предварительному договору денежных средств.
В качестве наглядных примеров последствий применения описанной «схемы» на территории г. Барнаула можно привести деятельность таких организаций как ООО «ЖСК – 173 «Ключ» и ООО «Тамерлан». С гражданами, желающими принять участие в строительстве многоквартирных домов, заключались предварительные договоры, привлечение денежных средств осуществлялось в нарушение требований Федерального закона №214-ФЗ также с использованием договоров займа, векселей и т.п. В настоящее время ООО «ЖСК – 173 «Ключ» объявлено банкротом, денежные средства гражданам не возвращены, также как и «дольщики» ООО «Тамерлан» они оказались втянутыми в судебные тяжбы.
… и призрачные надежды на будущее.
Заключение предварительного договора согласно действующему гражданскому зако-нодательству РФ возможно в качестве намерения в последующем заключить основной дого-вор. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о пе-редаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных таким предварительным договором (ст. 429 ГК РФ). Фактически предва-рительный договор – это взаимное бесплатное обещание друг другу заключить основной договор, а, следовательно, он не может предусматривать каких-либо расчетов.
При этом к предварительному договору ГК РФ предъявляет определенные требова-ния, несоблюдение которых ведет к его недействительности:
Во-первых, составляется предварительный договор в той форме, в которой будет за-ключен основной договор, т.е. в интересующих случаях - письменно.
Во-вторых, в содержание этого документа уже должны быть включены все сущест-венные условия того договора, который планируется заключить (основного договора). На-пример, для предварительного договора участия в долевом строительстве такими условиями будут предмет, цена, срок передачи многоквартирного дома, гарантийный срок. То есть из предварительного договора должно быть видно, на каких условиях стороны условились по-строить свои отношения в будущем.
Должен быть оговорен срок заключения основного договора. Иначе это нужно будет сделать в течение года (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Если в течение указанного срока ни одна из сторон не обратится к другой стороне с требованиями о заключении основного договора (договора участия в долевом строительстве, купли-продажи квартиры и т.п.), предваритель-ный договор утрачивает свою силу. Конечно, если одна из сторон, заключивших предвари-тельный договор, уклоняется от заключения основного договора, то другая сторона вправе обратиться в суд, но только с требованием о понуждении заключить основной договор.
Таким образом, предварительный договор не гарантирует передачу имущества, а лишь направлен на упорядочивание отношений между сторонами. Это своего рода подго-товительный этап к заключению основного договора, но далеко не факт, что такой дого-вор будет заключен. В любом случае, его использование для привлечения денежных средств гра-ждан для участия в долевом строительстве незаконно. Вот и получается, что все же права другая народная мудрость: «Доверяй, да проверяй!»
Информацию о застройщиках, потенциальные участники долевого строительства могут получить, посетив сайт инспекции инспекцию Алтайского края по надзору в строительстве по адресу: гсн22.рф (раздел «Долевое строительство») либо, обратившись за консультацией по телефону «горячей линии» инспекции:
8 (3852) 36-37-76 (каждую среду с 15:00 до 17:00) или через Интернет-форум сайта.
Ольга Дорохова
